Por Susana Condado
Señor Guido Valdivia, vemos que el sector creció en 3.4% los primeros cinco meses del año por el impulso del cemento, el empleo formal y el crédito hipotecario. Sin embargo, sigue siendo menos de lo que se estimaba, ¿a qué se debería?
La caída en el mes de marzo redujo la dinámica que se mantenía en los primeros dos meses. Y la principal razón es que la obra pública que había sido motor del crecimiento ha ido decreciendo.
En el plano de las expectativas empresariales, señalan que se observa una tendencia ambigua: mientras las expectativas a tres meses mejoran, las de doce meses tienden a la baja. ¿Esto podría asociarse a la proximidad de las elecciones y a la incertidumbre que se genera en el sector privado?
Así es, el BCR hace una evaluación periódica todos los meses. Es relativamente raro que haya una expectativa de doce meses menos favorable que la de tres meses. La principal razón es que de acá a un año vamos a estar en pleno proceso electoral.
Y digamos esta baja al cierre del año, que se debería principalmente a la incertidumbre de las elecciones, ¿en qué medida impactaría al sector?
Depende mucho de cómo se desarrolle la campaña electoral. Tener 43 posibles candidatos es una fuente de incertidumbre adicional a la que siempre hay cuando se producen elecciones. Imaginamos un escenario en el que seguramente no haya tantas candidaturas o se perfile alguna con mayores posibilidades, pero como la situación política no está clara, la magnitud de la prudencia que generalmente se da en la época electoral ahora no se puede prever.
Guido Valdivia, ¿qué tan importante es crear espacios para discusiones técnicas sobre temas de vivienda?
Hacerlo, especialmente en estas fechas, es fundamental. Capeco tiene muchísima información acumulada y propuestas que se han estado soltando durante por lo menos 15 años. Nos interesa que todas las organizaciones políticas conozcan esto porque va más allá del negocio inmobiliario. Es algo en lo que la izquierda o la derecha no deberían tener tanta diferencia y es importante porque la vivienda está al mismo nivel que la educación y la salud.
Aunque el repunte del informe económico del sector viene de los créditos hipotecarios, los montos otorgados por Mivivienda siguen decreciendo. ¿Cuál es el principal motivo de su debilitamiento?
Los créditos hipotecarios que no están en el segmento de vivienda social, es decir, los que están dirigidos a familias de mayores ingresos, han venido creciendo desde hace algunos meses y se ha llegado a cifras interesantes, 40.000 créditos y más de S/15.000 millones. El mercado no social, que está impulsando ahora el fuerte crecimiento de la vivienda, venía muy golpeado desde el 2022. Es una recuperación importante. No ocurre lo mismo con la vivienda social; primero, porque ya hace más de un año se dejó afuera de los créditos Mivivienda al rango cinco, o sea, las viviendas por encima de S/160.000 hasta S/470.000. Este, por ejemplo, en Lima representa el 25 % del total de las ventas y el 50 % de las ventas en el segmento social.
Hablando de los proyectos de interés social. ¿Cómo contrarrestar los conflictos que persisten en diversas municipalidades respecto a la aplicación de normativas técnicas y administrativas?
Lo que se debe hacer para evitar que sigan los problemas donde, por ejemplo, las municipalidades no quieren que haya vivienda social o suspenden la ejecución de licencia, es que el Ministerio de Vivienda fortalezca su función de rector. Justamente, la ley de licencias, la ley 29090, dice que en caso hubiera alguna discrepancia en la aplicación de la normativa nacional es el Ministerio de Vivienda el que tiene que emitir una opinión vinculante. Ahora, las municipalidades no pueden impedir que se desarrollen proyectos de vivienda social. Por eso, se debe cumplir con lo que indicó el TC.
¿El TC no dijo que las normas que había dado el Ministerio de Vivienda iban en contra de las competencias municipales?
Sí, pero también señaló que las municipalidades deben promover en sus circunscripciones la oferta de vivienda social. Si no lo hacen, tienen que sustentarlo y ese sustento no puede ser ‘porque mis vecinos no quieren’, porque se estaría limitando el derecho a la vivienda a determinadas personas por la voluntad de otras. No es legalmente razonable. El Ministerio de Vivienda debería establecer estos parámetros por los cuales las municipalidades limitarían, en determinadas circunstancias excepcionales, la existencia de vivienda social. Los vecinos no pueden prohibir los proyectos y pasar por encima de los intereses de otras personas.
¿Y qué pasa con la sobrepoblación en algunos distritos? Es algo que Canales, el alcalde de Miraflores, critica fuertemente.
Hay datos del INEI que demuestran que la población en Miraflores era, en el año 2017, cuando se hizo el último censo, menor que la de 1981. Lo mismo con San Isidro y Barranco. Puede ser contraintuitivo, pero los datos de los censos son claros y eso también ocurre en otros distritos dentro de lo que se llama Lima moderna. Los únicos distritos que han tenido un crecimiento poblacional en esta Lima top, son San Borja y La Molina. San Borja porque ahí se construyeron dos grandes programas de vivienda social, las Torres de San Borja y de Limatambo, y La Molina por la expansión hacia el este que inició en los años noventa, hablamos de viviendas dirigidas a la clase media.
¿Por qué hay entonces una sensación contraria a lo que dicen los censos?
Estos distritos en los años ochenta, noventa y principios del 2000 mudaron las áreas residenciales a áreas comerciales. Se reemplazaron espacios que estaban dedicados a la vivienda por espacios dedicados a otras actividades. Sin embargo, cuando se hacen esas otras actividades ni el alcalde Canales ni nadie protesta. En donde está ahora el Hotel Marriott había antes una casona. Yo nunca escuché a Carlos, que además en ese momento era presidente de la Cámara Nacional de Turismo, oponerse a que eso ocurriera. ¿Acaso la densidad varía en términos favorables? ¿Es menos denso vivir en un edificio de hotel que en un edificio de vivienda? Es exactamente al revés. Lo que hay es una población flotante.
En torno a la informalidad, Capeco propuso un operador público de suelo. ¿Estaría adscrito al Ministerio de Vivienda?
Sí, sería una entidad que ponga suelo del estado y que invierta en la dotación de servicios en base al plan urbano y luego esos grandes terrenos deberían ser transferidos a promotores privados para que desarrollen proyectos urbanos integrales. No solo de vivienda, porque si no reproduciríamos otro problema: vive gente, pero no tiene dónde trabajar.
¿La Superintendencia Nacional de Bienes Estatales no se encarga de esto?
No. Si bien maneja los terrenos del Estado, lo cierto es que no tiene la capacidad de invertir en habilitar los suelos y tampoco cuenta con especialistas en mercado. Lo único que hace es gestionar los suelos, ve la compra y venta de estos. El operador público de suelo sería como el Mivivienda de la oferta. Mivivienda habilita a gente por medio de créditos y subsidios. Esto permitiría crear la oferta que esta demanda va a requerir. Y no es poco. Nosotros producimos 60.000 viviendas al año, en un buen año, y necesitamos 200.000. Sin suelo es imposible hacerlo de manera ordenada.
La propuesta entiendo que ya la plantearon a través de una ley
Así es, hace cinco años, pero de la noche a la mañana apareció una nota que decía que el operador público de suelo sería parte del Fondo Mivivienda. El Fondo Mivivienda es una entidad financiera, no es una entidad que sabe promover desarrollo urbano. No tiene esa capacidad. Se tendría que borrar ese añadido de la ley para así permitir la creación de un operador público de suelo. Hemos sugerido buscar apoyo de una entidad multilateral, como el Banco Mundial.
Inversión privada
La incertidumbre electoral repercutiría en la inversión privada y esto se vería reflejado a fines de año. Guido Valdivia, director ejecutivo de Capeco, explica la importancia de crear espacios de discusión con los candidatos. Mientras tanto, el conflicto latente de las municipalidades frente a las viviendas de interés social sigue latente.
Cifras reales
7.3 por ciento creció la inversión privada entre enero y mayo del presente año, en comparación al mismo periodo del 2024
Capeco: Construcción creció 3.6% en mayo
El sector construcción, que venía creciendo consecutivamente en el año, cortó esa senda positiva en abril, pero en mayo se habría logrado recuperar, según estima la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco).
Durante el cuarto mes del 2025, el sector cayó 1.3 %, según datos del INEI, lo que fue menor al retroceso que esperaba el gremio (-2.9%).
Según Guido Valdivia, director ejecutivo de Capeco, se espera que la construcción revierta esta tendencia y crezca 3.6 % en mayo.
Fuente: EXPRESO
